小田原の税理士は近藤会計事務所｜相続税の手続きはお任せ下さい

先にアップした評価額より、築浅の分譲マンションは、従前の評価方法より新しいマンション評価通達の方が、
相続税評価額が高くなることが予想されます。

それにしても、評価方法が難しく、正しく計算できる方がどれだけいらっしゃるのか、、、申告納税制度は納税者がご自身にて計算することが前提ですが、、、

各補正を分割して確認してみたいと思います。あくまで概要で詳細の計算ではありませんのでご了承ください。

１．評価乖離率・・・Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ＋３．２２０　　この数値が１なら相続税評価と市場価格の乖離が無いと判断されるわけですね。

Ａ．築年数　分譲マンションの築年数×△０．０３３・・・新しいほど評価が高くなります。築５年なら△０．１６５、築５０年なら△１．６５

Ｂ．総階数　（分譲マンションの総階数／３３階）×０．２３９・・・総階数が高いほど評価が高くなります。総階数１０階なら０．０７２、総階数３３階なら０．２３９

Ｃ．所在階　所有している室の階数×０．０１８・・・階数が高いほど評価が高くなります。２階なら０．０３６、１０階なら０．１８

Ｄ．敷地持分狭小度　敷地持分狭小度×△１．１９５・・・敷地持分狭小度は（敷地権割合を加味した敷地面積／専有面積）で算出し、これに△１．１９５を乗ずる。ざっくりなイメージでいえば戸数が多いほど評価が高くなります。

２．上記の評価乖離率をさらに斟酌します。
　
・１／評価乖離率　＞１　・・・　相続税評価額×評価乖離率　・・・　例えば評価乖離率が０．５ということは市場価格の方が低い物件ということになります。築古物件でないとこの区分になり辛いと思います。

・１／評価乖離率　＜０．６　・・・相続税評価額×評価乖離率×０．６　・・・　大体の物件はこちらに区分されるかと思います。市場価格の６０％相当まで相続税評価額を引き上げるのが目標ということです。

残念ながら東京都心の物件でも小田原の物件でも同じ計算になり、地域格差の是正はありません。
小田原の築浅分譲マンションはおそらく東京都心の分譲マンションと同程度の上昇率になると思います。つらいところです。

令和６年１月１日以後の相続等から新しい区分所有マンションの評価が適用されますが、
実際の影響はどの程度なのか検証してみました。概算です。

１．小田原市内の築１０年前後の分譲マンション

　・従前の評価方法による評価額　敷地権３００万円　建物７５０万円　合計１０５０万円
　・新通達後の評価額　敷地権５００万円　建物１２６６万円　合計１７６６万円

上昇率は１．６８倍

正確には分かりませんが、市場価格は４０００万円くらいでしょうか、、
もちろん市場価格よりは低いですが、従前の評価方法に比べて相続税評価額の上昇は明らかです。

２．小田原市内の築５年前後の分譲マンション

　・従前の評価方法による評価額　敷地権２５０万円　建物８００万円　合計１０５０万円
　・新通達後の評価額　敷地権４３２万円　建物１３８２万円　合計１８１４万円

上昇率は１．７２倍

こちらも正確には分かりませんが、市場価格は４０００万円＋αくらいだと思います。
もちろん市場価格よりは低いですが、従前の評価方法に比べて相続税評価額の上昇はこちらも明らかです。

上記２件はほとんど同じ結論ですが、築年数が浅い分２．の分譲マンションの方が上昇率が高かったようです。
　

相続人不存在の場合の相続の相談が増えているように感じています。

ほとんどの場合相続税の申告は不要なケース、例えば基礎控除３０００万円以下の財産分与等が多いのですが、

まれに基礎控除を超えた分与もあり、申告のお手伝いをさせていただくこともあります。

財産の評価は、相続税法第４条より分与時の時価となるので、相続開始日が平成２６年で分与確定が平成２８年であれば、例えば平成２８年の相続税路線価によることになります。

ところで、適用される相続税法は相続開始年か分与年か、、、
今まで条文・判決の確認までしていませんでしたが、
意外にも結構争っているのですね、知りませんでした。
判決を読めばホウホウと納得してしまうのですが、どうもしっくりこない。

適用される相続税法は相続開始日時点で施行されていた相続税法でないと、遺贈により財産の一部を取得した者と特別縁故者として財産を受けた者の
適用すべき法が違うと相続税の総額の計算が不可能となるから、は分かるのですが、
そうすると相続税法第４条が違和感の原因でしょうか、、、う～ん、難しいので頭の片隅に置いておくことにします。

相続税法
（遺贈により取得したものとみなす場合）
第四条　民法第九百五十八条の二第一項（特別縁故者に対する相続財産の分与）の規定により同項に規定する相続財産の全部又は一部を与えられた場合においては、その与えられた者が、その与えられた時における当該財産の時価（当該財産の評価について第三章に特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額）に相当する金額を当該財産に係る被相続人から遺贈により取得したものとみなす。

（相続税の課税価格）
第十一条の二　相続又は遺贈により財産を取得した者が第一条の三第一項第一号又は第二号の規定に該当する者である場合においては、その者については、当該相続又は遺贈により取得した財産の価額の合計額をもつて、相続税の課税価格とする。

（相続財産法人に係る財産を与えられた者等に係る相続税の申告書）
第二十九条　第四条第一項又は第二項に規定する事由が生じたため新たに第二十七条第一項に規定する申告書を提出すべき要件に該当することとなつた者は、同項の規定にかかわらず、当該事由が生じたことを知つた日の翌日から十月以内（その者が国税通則法第百十七条第二項（納税管理人）の規定による納税管理人の届出をしないで当該期間内にこの法律の施行地に住所及び居所を有しないこととなるときは、当該住所及び居所を有しないこととなる日まで）に課税価格、相続税額その他財務省令で定める事項を記載した申告書を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

国税速報第６７７８号
萩原吉宏先生の記事より

貸家等の所有を目的とした土地の使用貸借契約では、昭和４２年１２月３１日まで（一部例外あり）におていは
借地権相当額の贈与税課税が行われていたことになるから、当該対象地の評価は底地評価となると、

多くはないですが、最初からなのか途中からなのか相続人も分からないが現況使用貸借状態になっている土地があったりしますが、
使用貸借に係る土地の相続税贈与税の経過措置も踏まえて評価が必要なのでしょうね、、、

もっと詳細には松本好正先生の
「無償返還・相当の地代・使用貸借等に係る借地権課税のすべて」が参考になりそうです。

昭和前半の税務知識も必要になる、資産税特有ではないでしょうか。ご自身で得た知識経験をこれでもかと提供されている先生方には頭がさがる思いです。

あらためて今年もよろしくお願いいたします！

相続開始年の住宅取得等資金贈与について

これはありそうな税理士賠償ですね、、、
TAmasterNo1007より

相続税の申告を受任した税理士に対して、

納税者自身でした住宅取得等資金贈与が、相続開始年の当年贈与に該当し、かつ
要件を満たさなかったために、単純な暦年贈与になり、遺産に加算されてしまったため、
賠償を求めた事案。

贈与資金で購入した土地を居住に供する前に売却してしまったということでしょうか、、、？

住宅取得等資金贈与の申告は税理士では受任していないため、意識が薄れていたこともあるのかも
しれませんが、

同特例適用には、居住要件や合計所得金額要件もありますし、当然に申告を期限までにしていることが前提にあります。

つまり、相続税の申告を適正にするには、住宅取得資金等贈与の申告と相続税の申告は切り離せないのだと思います。

相続税の申告は、相続人の方との密なコミュニケーションが必要であることをあらためて確認させられます。