小田原の税理士は近藤会計事務所｜相続税の手続きはお任せ下さい

だいぶ新芽が出てきました、
根付いたかな？

税理士の近藤慎之助です

月刊税理２０２０年８月号　笹岡宏保先生の相当の地代通達の適用可否について

私が頭を悩ませていると、まさにその論点なんです、と言いたくなるような論点について見解を掲載していただく、そんな笹岡先生さまでございます

相当の地代についてまとめていても、相当の地代と通常の地代の間の微妙な賃貸借契約はどう評価するのか、笹岡先生の掲載が解決につながるかもしれません
賃貸借契約書上にはっきりと明記してくれていれば分かりやすいんですが、記載がないことの方が多いですし、当事者の認識も大事になるのでしょうが、担当者は今更何をということも多いと思いますから、
あとは契約当時の相続税評価額なりを把握するのも一山あったりと、、、

平成９年５月３０日の裁決（納税者の主張である、借地権相当の控除を認めている）は争点主義（初めて聞く言葉です）により判断されたのであって、
笹岡先生の相続税評価額は別で推算例を論理的に解説されています、

契約当時に思いを馳せながら、相続人からのお話を聞き、感覚的に借地権や相当の地代を判断する、だと不十分ですよね(笑)

必読の内容ではないでしょうか！

税理士の近藤慎之助です

借地権設定時
・・・課税無し
借地権設定中
・地代改訂方式
　・・・地価の上昇に応じて相当の地代を増額改訂することにより、借地権をゼロに近づける
・地代固定方式
　・・・地価上昇時であっても相当の地代を固定することで、相当の地代が地価に比して低下地価上昇時には相当の地代を固定することで自然発生借地権が借地人に無償で帰属する

いや、地域的に地価の上昇が想定されないので、
地価の下落時に地代固定方式である場合には、どうなるのか、自然発生借地権は生じない、、、
「地価は上昇する」ことが前提の規定なので、下落は想定していないハッピーな規定ですね

賃貸借の終了
・地代改訂方式
　・・・借地権はゼロなので返還でも立退料の支払いなどはないハズ
・地代固定方式
　・・・借地権相当を立退料として収受すべきことになるハズ

相当の地代及び相当の地代の改訂

相当の地代で契約後に、それは見せかけで、その後地代を引き下げることで権利金の認定課税を免れる行為を制限するため、法基通１３－１－４がある
相当の理由とは、地代引き下げの代わりに権利金を授受することにした、借地権設定時と比較して地価が下落した場合等

いやはや、いつも感じていますが、
借地権の課税関係は契約書の確認を含めて難易度高いですね(>_<)

法人税法基本通達
（相当の地代を引き下げた場合の権利金の認定）
13－1－4　法人が借地権の設定等により他人に土地を使用させ、これにより相当の地代を収受した場合においても、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められるときを除き、原則としてその引き下げた時においてその時における当該土地の価額を基礎として13－1－3の算式に準じて計算した金額（既に権利金の一部を収受している場合又は13－1－3若しくは連結納税基本通達16－1－3《相当の地代を引き下げた場合の権利金の認定》により贈与があったものとして計算された金額がある場合には、これらの金額を控除した金額）に相当する金額を借地人等に対して贈与したものとする。

税理士の近藤慎之助です

被相続人の納税証明書なので、申告書申請書とは別ですが、
閲覧等の事務運営指針の手続が準用されているのでしょうか、
被相続人の納税証明書を発行するにも手続きがとても煩雑です

・被相続人の相続人が分かる資料　通常戸籍
・相続人全員の委任状（実印での押印）
・相続人全員の印鑑証明書

基本的に上記の様な書類等が必要になるようですが、

被相続人の過年度の申告状況を確認するにも相続人が数人いたりモメていると大変なので、

市町村の住民税の課税所得証明書等で当たりをつけた方が手続きとして簡便です、

市町村では相続人代表からの委任で大丈夫な市町村が多いのではないでしょうか

申告書等閲覧サービスの実施について（事務運営指針）

（2） 閲覧申請者が代理人の場合
代理人による閲覧申請については、上記(1)に掲げる書類のいずれかの提示を求めて代理人本人であることを確認するとともに、次のイ～ホに掲げる代理人の区分ごとに記載された書類のいずれかの提示（代理人が納税管理人の場合を除く。）を求めて、代理人であることを確認する。
さらに、様式1-2「委任状」及び印鑑証明の提出を求めて、申告書等を閲覧することについて納税者等から委任されている事実を確認する。

（注3）　死亡した個人が生前に提出した申告書等についての代理人からの閲覧申請は、相続人全員の委任状及び印鑑証明、死亡した個人と相続人全員の親族関係が把握できる相続関係証明書類の添付がある場合に限り、当該申告書を閲覧に供する。
  なお、相続放棄している者がいる場合には、相続放棄の事実を書面（例：家庭裁判所が発行した相続放棄申述受理通知書又は相続放棄申述受理証明書）により確認する。この場合、当該相続放棄している者に係る委任は要しない。

税理士の近藤慎之助です

相続分の指定とは何なのか、そこから把握しなければならないのですが、

昔、遺言があり、その内容から相続分の指定があるものと思い、準確定申告書の記載を特定の相続人一人を記載したものを上司に見せたところ、
こうゆうことはしないよ、と言われて修正したものの、腑に落ちなかったのですが、今なら何となく分かります、遺産分割方法の指定としてのニュアンスが近かったのかもしれないなと、

指定相続分について争いがある場合や、相続分の指定なのか遺産分割方法の指定等なのか不明確な場合には、無申告の状態を避ける点からも法定相続分によるほうが実務上の解決策としてベターなのかもしれません

そして一番大事なのは、この論点は一度立ち止まって考える必要があるということ、なのかもしれません(^^;

国税通則法基本通達

～
相続人が2人以上ある場合の承継税額
（承継国税額のあん分の割合）
8-2　この条第2項の規定の適用については、遺言による相続分の指定がない限り、民法第900条及び第901条の規定により算出した相続分（以下この条関係において「法定相続分」という。）による。

（包括遺贈等の割合）
9　包括遺贈の割合または包括名義の死因贈与の割合は、この条第2項の指定相続分に含まれるものとする。

（指定相続分と遺留分との関係）
10　相続分の指定が、民法の遺留分に関する規定に違反しているものであっても、この条第2項の規定の適用については、その指定相続分による。

（指定相続分が明らかでない場合）
12　相続分を指定した遺言の効力について争いがある等のため、指定相続分が明らかでない場合におけるこの条第2項の規定の適用については、法定相続分によることに取り扱う。

税理士の近藤慎之助です

家主と地主２０２０年８月号より

借金苦に陥る人の三つの共通点

１．家賃収入に占める借入返済比率
⇒フルローンだろうと一部ローンだろうといいのですが、家賃収入とローン返済の比率がおかしいことになっているオーナーさんは資金繰りに常に苦労されています
もちろん賃貸経営を継続していく途中で３５年の返済計画では厳しくなってくることもあるので、リスケや借り換えも検討する必要があると思います

２．収支を考えていない
⇒大きいところで、大規模修繕を考えずに収支計画を考えていたのではないかと思われるオーナーさんは少なからずいらっしゃいます
いや、考えていたとしても見通しが甘かったりして、資金繰りに窮している場合です
当初の見通しが甘かったのはしょうがないとして、計画を立て直すにはやはりリスケや借り換え、追加融資を検討する必要があると思います

３．融資が通れば優良物件だと思っている
⇒金融機関さんの功罪ではないでしょうか、必ずしも事業性をしっかり見ている金融機関さんだけではないので（かぼちゃの馬車事件からも分かる通り）、融資通ったから大丈夫なんだ、とは思わないようにしていただきたいですね

リスクをとるのは間違いなくオーナーです