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ホタルブクロ

税理士の近藤慎之助です

土地評価の不整形補正率ですが、
大工場地区って、原則不整形補正を行わないって、ビックリです

大工場地区ってほとんどないので久しぶりに扱うとあらてめて驚きます

ただし約９０００㎡までの土地については、中小工場地区の区分により補正ＯＫとのことで

地主さんであったとしても、さすがにいずれの工場の敷地を９０００㎡も単独所有していないでしょうから、
結果として補正ＯＫになることが多いのではないでしょうか

また、大工場地区は当然に地積規模の大きな宅地評価は対象外ですのであわせてご確認下さいm(_ _)m

税理士の近藤慎之助です

空家の３０００万円特別控除の主だった注意点をまとめておこうかと、、、
とりとめのない列挙方式です、

１．被相続人が居住していた家屋が昭和５６年５月３１日以前建築の旧耐震基準建築物であること

２．居住の用に供されていた家屋には一定の要件を満たせば、被相続人が老人ホーム等に入所していたも、従前居住用家屋が該当しますが、その際の要介護又は要支援認定等を受けているタイミングは「被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなる直前において、被相続人がその認定を受けていたかにより判定します。」つまり、老人ホームへの入所直前までに受けていることが要件になる。小規模宅地等の特例とはタイミングが異なる

３．居住用財産の３０００万円特別控除と異なり、離れ等の敷地は適用対象外

４．被相続人居住用家屋には被相続人以外は居住していないこと

５．家屋と敷地を共に相続取得しないと、敷地は対象外となります

６．土地の引渡し前に家屋を取り壊していること

７．家屋の取壊し前後の写真を忘れないようにすること

８．相続時から譲渡時まで、事業用、貸付用、居住用に供されていないこと

９．生計別の兄弟等への譲渡でも他の要件を満たせば適用可能

１０．相続開始日から３年を経過する日の属する年の１２月末までに譲渡すること

１１．相続税の取得費加算と選択適用

何度も読んでいるのですが、毎度、そういえばと驚いてしまいます

生計別の娘の夫や兄弟姉妹への居住用財産の譲渡は、要件次第で３０００万円控除等の適用が可能となるのですね

といっても、そのような事例があったことは無いのですが、、、

仮にそのような相談があったとしても譲渡益が出るのかしら、、、相続取得した土地が譲渡対象であれば譲渡益は出るのでしょうね

購入物件だとしても、兄弟間で争っている解決として居住用財産の譲渡をするような事例があれば、検討の可能性があるかもしれません

併せて住宅ローン控除も押さえておきたいところです、いやむしろ、住宅ローン控除の方が親族間としては可能性が高い論点かもしれません

租税特別措置法施行令
（居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
第二十条の三　法第三十一条の三第一項に規定する当該個人と政令で定める特別の関係がある者は、次に掲げる者とする。

一　当該個人の配偶者及び直系血族

二　当該個人の親族（前号に掲げる者を除く。以下この号において同じ。）で当該個人と生計を一にしているもの及び当該個人の親族で次項に規定する家屋の譲渡がされた後当該個人と当該家屋に居住をするもの

三　当該個人と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

四　前三号に掲げる者及び当該個人の使用人以外の者で当該個人から受ける金銭その他の財産によつて生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの

五　当該個人、当該個人の第一号及び第二号に掲げる親族、当該個人の使用人若しくはその使用人の親族でその使用人と生計を一にしているもの又は当該個人に係る前二号に掲げる者を判定の基礎となる所得税法第二条第一項第八号の二に規定する株主等とした場合に法人税法施行令第四条第二項に規定する特殊の関係その他これに準ずる関係のあることとなる会社その他の法人

（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
第四十一条
～取得（配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるものを除く。以下この項、第十項及び第三十項において同じ。）～

租税特別措置法施行令
（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
第二十六条
３　法第四十一条第一項に規定する政令で定める取得は、同項に規定する既存住宅若しくは同条第三十項に規定する要耐震改修住宅又は同条第一項に規定する住宅の取得等とともにする当該住宅の取得等に係る家屋の敷地の用に供される土地若しくは当該土地の上に存する権利（以下この条において「土地等」という。）の取得で次に掲げる者（その取得の時において個人と生計を一にしており、その取得後も引き続き当該個人と生計を一にする者に限る。）からの取得とする。

一　当該個人の親族

二　当該個人と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者

三　前二号に掲げる者以外の者で当該個人から受ける金銭その他の資産によつて生計を維持しているもの

四　前三号に掲げる者と生計を一にするこれらの者の親族

税理士の近藤慎之助です

相続があった場合で分割協議により分割を確定させた場合の消費税の納税義務の判定について、東京国税局と大阪国税局どちらも回答事例を公表しています。

同じ結論なのですが、原則として被相続人の課税売上高を法定相続分により按分し、判定することが記載されています、
分割協議の内容に応じての按分でしなければいけないわけではありませんので、注意が必要です。

有利不利判定が出来るのか定かではありませんが、通常は法定相続分による按分で判定した方が有利になるのでしょうね、
そして、法定相続分による按分を前提とした文書回答となっています。

大阪国税局　文書回答事例

東京国税局　文書回答事例

東京国税局　文書回答事例　抜粋
消費税の納税義務者に該当するかどうかは、上記(1)の丸1及び丸2のとおり、事業者自らが事前に予知しておく必要があり、また、上記(1)の丸3のとおり、相続財産が未分割の場合における納税義務の判定方法が示されています。
このようなことから、消費税法第10条の適用に当たっては、事業者が、判定時点での適正な事実関係に基づき消費税関係法令の規定に従って納税義務が判定されたものである場合にはその判定が認められるものと解するのが相当であると考えます。

税理士の近藤慎之助です

消費税の納税義務の判定は奥が深いですね、

特に相続発生時にはイレギュラーな取り扱いも多いので注意が必要です。
消費税法基本通達１－５－３（注）書が規定されている趣旨はどのようなことなのでしょうか、、、
感覚としては遺言等により相続人以外が特定遺贈等により遺産を受けた場合の規定だと思っていたのですが、

しかし、順を追って読んでいくと、特定遺贈等は免除の特例に該当しない⇒相続人自身の基準期間の課税売上高で判断するように読めまして、、、

特定遺贈は被相続人の譲渡になるからという話もあったのですが、それは相続人以外への負担付き遺贈の話だと思うので、、、

いや相続人以外への特定遺贈を前提にした規定であればスッキリするのですが、、、謎です
遺贈は遺言による贈与だと理解すれば贈与者の課税売上高は関係ないと考えられるのかしら（包括遺贈は除く）、、、

いずれにしても一番のリスクは、特定遺贈により財産を受けた受遺者（相続人）が事業用建物を売却したときの税務リスクは高いと思うので、その際にはあらためて事前確認した方が良いなと思っています。

消費税法
（定義）
第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。
・
・
４　この法律において「相続」には包括遺贈を含むものとし、「相続人」には包括受遺者を含むものとし、「被相続人」には包括遺贈者を含むものとする。

（相続があつた場合の納税義務の免除の特例）
第十条　その年において相続があつた場合において、その年の基準期間における課税売上高が千万円以下である相続人（第九条第四項の規定による届出書の提出により、又は前条第一項の規定により消費税を納める義務が免除されない相続人を除く。以下この項及び次項において同じ。）が、当該基準期間における課税売上高が千万円を超える被相続人の事業を承継したときは、当該相続人の当該相続のあつた日の翌日からその年十二月三十一日までの間における課税資産の譲渡等及び特定課税仕入れについては、第九条第一項本文の規定は、適用しない。

（小規模事業者に係る納税義務の免除）
第九条　事業者のうち、その課税期間に係る基準期間における課税売上高が千万円以下である者については、第五条第一項の規定にかかわらず、その課税期間中に国内において行つた課税資産の譲渡等及び特定課税仕入れにつき、消費税を納める義務を免除する。ただし、この法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。

消費税法基本通達
（被相続人の事業を承継したとき）
1－5－3　法第10条第1項《相続があった場合の納税義務の免除の特例》に規定する「被相続人の事業を承継したとき」とは、相続により被相続人の行っていた事業の全部又は一部を継続して行うため財産の全部又は一部を承継した場合をいう。

(注)　特定遺贈又は死因贈与により受遺者又は受贈者が遺贈者又は贈与者の事業を承継したときは、法第10条第1項又は第2項の規定は適用されないから、当該受遺者又は受贈者のその課税期間について法第9条第1項本文《小規模事業者に係る納税義務の免除》の規定の適用があるかどうかは、当該受遺者又は受贈者のその課税期間に係る基準期間における課税売上高のみによって判定するのであるから留意する。