小田原の税理士は近藤会計事務所｜相続税の手続きはお任せ下さい

湯河原町から！

本年も引き続きよろしくお願いいたします。
今年がよりよい一年になりますように！！

年明けから、不動産の売買に関する申告依頼を多数いただいております

令和４年は神奈川県西地域は若干の不動産バブルの状況でしたので、みなさんしっかり売り抜けたんだなぁ、という感じです

中でも土地区画整理地の譲渡（所得税住民税）に関して特例もありますが条件が難しいのであらためて確認します

制度の趣旨について、地裁判決より抜粋
「～～土地区画整理事業は宅地利用の増進を図る事業であり、～～仮換地の指定後、早期に住宅地として譲渡される場合を、～～事業施行土地の供給の促進を図る観点から、
優良住宅地等のための譲渡に追加した～」

特例によっては、買主さんの買取後は建売が前提でとなるものもありますから、なかなか条件満たさないこともあると思いますし、
満たしても１棟ごとの建築確認申請書や検査済証等、資料は膨大になるでしょうね

それにしても、
条文を確認するだけで一苦労、、、なんとかまとめられないものですかね、、、

租税特別措置法
（優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
第三十一条の二
２
十六　住宅又は中高層の耐火共同住宅（それぞれ次に掲げる要件を満たすものに限る。）の建設を行う個人又は法人に対する土地等（土地区画整理法（昭和二十九年法律第百十九号）による土地区画整理事業の同法第二条第四項に規定する施行地区内の土地等で同法第九十八条第一項の規定による仮換地の指定（仮に使用又は収益をすることができる権利の目的となるべき土地又はその部分の指定を含む。以下この号において同じ。）がされたものに限る。）の譲渡のうち、その譲渡が当該指定の効力発生の日（同法第九十九条第二項の規定により使用又は収益を開始することができる日が定められている場合には、その日）から三年を経過する日の属する年の十二月三十一日までの間に行われるもので、当該譲渡をした土地等につき仮換地の指定がされた土地等が当該住宅又は中高層の耐火共同住宅の用に供されるもの（第六号から第九号まで又は前三号に掲げる譲渡に該当するものを除く。）

イ　住宅にあつては、その建設される住宅の床面積及びその住宅の用に供される土地等の面積が政令で定める要件を満たすものであること。

ロ　中高層の耐火共同住宅にあつては、前号ロに規定する政令で定める要件を満たすものであること。

ハ　住宅又は中高層の耐火共同住宅が建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）その他住宅の建築に関する法令に適合するものであると認められること。

租税特別措置法施行規則
（優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
第十三条の三
法第三十一条の二第二項に規定する財務省令で定めるところにより証明がされた土地等の譲渡は、次の各号に掲げる土地等（法第三十一条第一項に規定する土地等をいう。以下この条において同じ。）の譲渡（法第三十一条第一項に規定する譲渡をいう。以下この条において同じ。）の区分に応じ当該各号に定める書類を確定申告書に添付することにより証明がされた土地等の譲渡とする。

十六　法第三十一条の二第二項第十六号に掲げる土地等の譲渡　
当該土地等の買取りをする同号の住宅又は中高層の耐火共同住宅（当該中高層の耐火共同住宅にあつては、その床面積が五百平方メートル以上であるものに限る。）の建設を行う個人又は法人（以下この号において「土地等の買取りをする者」という。）から交付を受けたイからハまでに掲げる書類及びニに掲げる書類

イ　当該住宅又は中高層の耐火共同住宅の建設に係る法第三十一条の二第二項第十六号イ又はロに関する事項の記載のある建築基準法第六条第一項に規定する確認の申請書（これに準ずるものを含む。ロにおいて同じ。）の写し（当該建設に関する事業概要書及び当該建設を行う場所及び区域等を明らかにする地形図の添付のあるものに限る。）

ロ　土地等の買取りをする者の法第三十一条の二第二項第十六号の譲渡に係る土地等につき同号に規定する仮換地の指定がされた土地等をイに規定する確認の申請書に係る当該住宅又は中高層の耐火共同住宅の用に供する旨を証する書類

ハ　当該住宅又は中高層の耐火共同住宅に係る前号ハに規定する検査済証の写し

ニ　当該譲渡に係る土地等につき土地区画整理法第九十八条第五項又は第六項の規定により通知（同法第九十九条第二項の規定による通知を含む。）を受けた文書の写し

租税特別措置法施行令
（優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例）
第二十条の二　法第三十一条の二第二項第一号に規定する政令で定める土地等の譲渡は、次に掲げる土地等（法第三十一条第一項に規定する土地等をいう。以下この条において同じ。）の譲渡（法第三十一条第一項に規定する譲渡をいう。以下この項において同じ。）とする。

２２　法第三十一条の二第二項第十六号イに規定する政令で定める要件は、次に掲げる要件とする。
一　その建設される一の住宅の床面積が二百平方メートル以下で、かつ、五十平方メートル以上のものであること。
二　その建設される一の住宅の用に供される土地等の面積が五百平方メートル以下で、かつ、百平方メートル以上のものであること。

租税特別措置法通達
（住宅の床面積等）
31の2-22　措置法第31条の2第2項第16号に規定する住宅又は中高層の耐火共同住宅が二棟以上建設される場合における同号に規定する要件に該当するかどうかの判定については、次による。
（1）　措置法令第20条の2第22項に定める住宅の床面積及び住宅の用に供される土地等の面積要件については、次の点に留意する。

イ　住宅の床面積が200平方メートル以下で、50平方メートル以上であるかどうかの判定は、一棟の家屋ごとに行うのであるが、一棟の家屋で、その構造上区分された数個の部分を独立して住居の用途に供することができるものの床面積要件の判定は、それぞれその区分された住居の用途に供することができる部分（以下「独立住居部分」という。）の床面積と共用部分の床面積を各独立住居部分の床面積に応じて按分した面積との合計面積により行うこと。

ロ　住宅の用に供される土地等の面積が500平方メートル以下で、100平方メートル以上であるかどうかの判定は、その建設される一の住宅の用に供される土地等の面積により行い、また、一棟の家屋が独立住居部分からなる場合の敷地面積要件の判定は、当該一棟の家屋の敷地面積を当該一棟の家屋の全体の床面積に占める床面積の判定の基礎となる各独立住居部分の床面積の割合に応じて按分した面積により行うこと。

ハ　各独立住居部分の一部分が床面積の要件又は敷地面積の要件に該当しない場合には、住宅建設を行う者に対する土地等の譲渡のうち当該独立住居部分を有する一棟の家屋の敷地の用に供される土地等の譲渡について措置法第31条の2第1項の規定の適用はないこと。

令和４年１２月１９日号　T＆Aｍａｓｔｅｒより

熊王先生があらためて相続の際のインボイスをまとめていらっしゃるので
私もあらためて考えておこうと思います

仕入税額控除の経過措置の絡みもありますから令和５年中はインボイスに関して混乱することになりそうだなぁ

１、インボイス登録申請していた個人事業主が令和５年１０月１日より前に死亡した場合（相続人が事業を承継することを前提にします）
・・・相続人が令和５年１０月１日からインボイス登録を受けるには、原則令和５年３月３１日までの登録申請が必要だが、困難な事情（相続）を記載した登録申請書を令和５年９月３０日までに提出すれば、令和５年１０月１日に登録を受けたものとみなされる。

２、同上、令和５年１０月１日以後に死亡した場合（相続人が事業を承継することを前提にします）
相続の場合の一番の混乱ポイントは、相続人の誰かが事業を承継するにしても、未分割期間が生じるということですよね、、、

まず、相続人が被相続人の消費税に関して「適格請求書発行事業者の死亡届出書」を提出すれば・・・その翌日に登録が失効、
提出しなければ・・・相続開始日の翌日から４か月目に登録が失効、
普通に考えれば、分割が決まっていなければ、４か月ギリギリまで粘りますよね？
たとえ、相続人の法定相続分割合で考えると免税事業者であったとしても、とりあえず みなしインボイス登録者として消費税をもらうことになるでしょうから、、、

そうすると、免税事業者にあたる相続人も４か月目までにインボイスの登録申請をするかどうか検討が必要になる。
あるいは４か月以内に消費税に関する対象物件の分割協議のめどをたてないといけないことになる、、、いやそれは無理！

４ヵ月過ぎて未分割状態で、相続人の一人がインボイス登録しないことを選択したならば、これまた借主とどういった調整が行われるのか、今のところ想像もつきません
これに簡易課税の検討届出の手続が加わりまして、、、

やはり混乱必須でしょうね、今のままだと税制は複雑化しています

　ケール、キャベツ、ねぎ、大根、Qナッツ　と　
お客様から野菜をたくさんいただきました

国税速報　令和４年１２月２６日　第６７３７号　
タックスファイルより

特に気にして実務をしていたわけではありませんが、
相続財産として配当期待権を計上し、
相続人が配当を受け取った時点で配当所得として所得税等を課税する、

検討されたうえで、平成２３年度税制改正で所得税法６７条の４が新設されていることに驚きます

所得税法
第十款　贈与等により取得した資産に係る利子所得等の金額の計算
第六十七条の四　居住者が第六十条第一項各号（贈与等により取得した資産の取得費等）に掲げる事由により利子所得、配当所得、一時所得又は雑所得の基因となる資産を取得した場合における当該資産に係る利子所得の金額、配当所得の金額、一時所得の金額又は雑所得の金額の計算については、別段の定めがあるものを除き、その者が引き続き当該資産を所有していたものとみなして、この法律の規定を適用する。

小田原の税理士の近藤慎之助です。

国税速報　令和４年１２月５日第６７３４号非公開裁決事例の紹介より

太陽光発電設備の課税仕入れについて

１、工事代金の全額の支払いが完了した平成３０年５月２５日か

２、太陽光発電説部のパワーコンディショナを作動させる工事が完了、つまり発電設備が稼働できる状況になった平成３０年７月１０日か

１と２の間で決算をむかえている（平成３０年６月３０日）ので判断が必要だったわけですが

また、平成３０年５月１７日に消費税課税事業者選択届出書を提出しているため、令和元年６月期から消費税の課税事業者になっている。

審判所の判断として、本件契約は太陽光発電設備の譲渡契約ではなく、発電設備により電力を売電することができる状態とする契約と判断し、
太陽光発電設備の課税仕入れを行った日は、２、の平成３０年７月１０日と判断している。

消費税は丁寧な確認と判断が必要です。

T＆A master　令和４年１１月２８日号

住宅ローン控除が適用できず税理士側に損害賠償責任の記事より

税理士のミスはしょうがないとして、結果論としては、契約日基準で所得税の申告していればよかったのか、ということですが

何点かおさえておきたい情報として

・所得１５００万円の弁護士さんの６０００万円の譲渡所得を含む以降の所得税確定申告の依頼を報酬年１０万円で受けている
・住宅ローン控除の適用不可による損害は４０万円×１０年＝４００万円
　そこから中間利息を控除して２９４万円、
　さらに２割の過失相殺として２３５万円を損害とした

弁護士である依頼人の慎重さを求めて２割の過失相殺、こういうこともあるのですね