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低未利用地の１００万円特別控除について引き続き確認したいと思います

要件のうち確認したいのは次の２点

１、売った土地等が、都市計画区域内にあること

２、対価が５００万円以下であること

１・・・都市計画区域内なので、線引き都市計画区域（市街化区域・市街化調整区域）と非線引き都市計画区域が含まれ、都市計画区域外は含まれません
小田原市周辺だと、山北町の一部と松田町の一部が都市計画区域外になりますでしょうか？

２・・・措置法通達で共有の場合の５００万円の判定について確認できます、共有の場合は共有持ち分を反映させた所有者の対価により判定することになる、、、他の譲渡特例と同じですね

一部抜粋

（低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）
第三十五条の三　個人が、都市計画法第四条第二項に規定する都市計画区域内にある土地基本法（平成元年法律第八十四号）第十三条第四項に規定する低未利用土地

土地基本法
（適正な土地の利用及び管理の確保を図るための措置）
第十三条　国及び地方公共団体は、前条第一項の計画に従って行われる良好な環境の形成又は保全、災害の防止、良好な環境に配慮した土地の高度利用、土地利用の適正な転換その他適正な土地の利用及び管理の確保を図るため、土地の利用又は管理の規制又は誘導に関する措置を適切に講ずるとともに、同項の計画に係る事業の実施及び当該事業の用に供する土地の境界の明確化その他必要な措置を講ずるものとする。

４　国及び地方公共団体は、第一項の措置を講ずるに当たっては、低未利用土地（居住の用、業務の用その他の用途に供されておらず、又はその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途若しくはこれに類する用途に供されている土地の利用の程度に比し著しく劣っていると認められる土地をいう。以下この項において同じ。）に係る情報の提供、低未利用土地の取得の支援等低未利用土地の適正な利用及び管理の促進に努めるものとする。

措置法通達
(譲渡の対価の額が500万円を超えるかどうかの判定)
35の3-2　措置法第35条の３第２項第２号に規定する譲渡の対価の額（以下この項において「譲渡対価」という。）が500万円を超えるかどうかの判定は、次により行うものとする。（令2課資3－7、課個2－18、課法11－4、課審7－9追加）

(1)　低未利用土地等が共有である場合は、所有者ごとの譲渡対価により判定する。
(2)　低未利用土地等と当該低未利用土地等の譲渡とともにした当該低未利用土地の上にある資産の所有者が異なる場合は、低未利用土地等の譲渡対価により判定する。
(3)　低未利用土地と当該低未利用土地の上に存する権利の所有者が異なる場合は、所有者ごとの譲渡対価により判定する。
(4)　同一年中に措置法第35条の３第１項の規定の適用を受けようとする低未利用土地等が２以上ある場合は、当該低未利用土地等ごとの譲渡対価により判定する。

住宅ローン控除を受けていたが、その自宅を売却し、その確定申告の際に居住用財産の３０００万円控除を適用したいときは
過去の住宅ローン控除に関する修正申告をすることで適用可能ですが、

逆はできない、つまり一方通行になっている、というのは注意が必要です

居住用財産の３０００万円控除を受けたいといって相談に来られる方は多いですが、
その際に、今後住宅ローン控除を適用するつもりかどうかの確認は必ず忘れないようにしたいものです
（居住用財産の売却代金を新居の支払に充てているからローンはないハズ、という思い込みは危険）

なお、住宅ローン控除と措置法３５条第３項の相続空家の特別控除は重複適用可能であることがカッコ書きから読み取れます

２０項が当年、前年、前々年に居住用財産の譲渡特例を受けている場合の住宅ローン控除不可

２１項が２０２０年度税制改正に対応する部分ですね、居住年の翌年以後３年以内に居住用財産の譲渡特例を受けている場合の住宅ローン控除不可

２２項が、認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除との重複適用不可について

租税特別措置法
（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
第四十一条

２０　第一項の規定は、個人が、同項の居住用家屋若しくは既存住宅若しくは増改築等をした家屋の当該増改築等に係る部分又は第十項の認定住宅をその居住の用に供した日の属する年分の所得税について第三十一条の三第一項、第三十五条第一項（同条第三項の規定により適用する場合を除く。次項において同じ。）、第三十六条の二、第三十六条の五若しくは第三十七条の五の規定の適用を受ける場合又はその居住の用に供した日の属する年の前年分若しくは前々年分の所得税についてこれらの規定の適用を受けている場合には、当該個人の第一項に規定する十年間の各年分の所得税については、適用しない。

２１　第一項の居住用家屋若しくは既存住宅若しくは増改築等をした家屋の当該増改築等に係る部分又は第十項の認定住宅をその居住の用に供した個人が、当該居住の用に供した日の属する年の翌年以後三年以内の各年中に当該居住の用に供した当該居住用家屋及び既存住宅並びに当該増改築等をした家屋並びに当該居住の用に供した当該認定住宅並びにこれらの家屋の敷地の用に供されている土地（当該土地の上に存する権利を含む。）以外の資産（第三十一条の三第二項に規定する居住用財産、第三十五条第一項に規定する資産又は第三十六条の二第一項に規定する譲渡資産に該当するものに限る。）の譲渡をした場合において、その者が当該譲渡につき第三十一条の三第一項、第三十五条第一項、第三十六条の二、第三十六条の五又は第三十七条の五の規定の適用を受けるときは、当該個人の第一項に規定する十年間の各年分の所得税については、同項の規定は、適用しない。

２２　第一項及び第十項の規定は、個人が、第一項の居住用家屋若しくは既存住宅又は第十項の認定住宅をその居住の用に供した日の属する年分又はその翌年分の所得税について第四十一条の十九の四第一項又は第三項の規定の適用を受ける場合には、当該個人の第一項に規定する十年間の各年分の所得税については、適用しない。

（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けた者が居住用財産に係る課税の特例を受ける場合の修正申告等）
第四十一条の三　

　第四十一条第二十一項に規定する資産の譲渡をした個人で同項の規定に該当することとなつた者が当該譲渡をした日の属する年の前三年以内の各年分の所得税につき同条第一項又は前条第一項の規定の適用を受けている場合には、その者は、当該譲渡をした日の属する年分の所得税の確定申告期限までに、当該前三年以内の各年分の所得税についての修正申告書（同条第六項第二号又は所得税法第百二十一条の規定により確定申告書を提出していない者にあつては、期限後申告書）を提出し、かつ、当該期限内にこれらの申告書の提出により納付すべき税額を納付しなければならない。

住宅耐震改修工事をした場合の所得税の特別控除制度について

地震が相次いだことから導入された耐震改修促進税制ですが、

自宅が店舗などとの併用住宅であった場合の取り扱いはどこをみても
条文が確認できません

となると、ほかの条文などを参考に常識的に判断するのであれば、
居住用として２分の１以上を利用していれば適用できるのではないかと思ったのですが、あまり根拠もなく

とりあえず市町村の耐震改修証明書が必要になるので小田原市役所に聞いてみたところ、

この証明書を発行するには耐震改修費補助金を受けていることが前提となっており、
この補助金を受けるには
「昭和56年5月31日以前に建築基準法による建築確認を得て建築工事に着手した一戸建て住宅(店舗等の用途を兼ねるものであって、当該店舗等の用に供する部分の床面積が延べ面積の2分の1未満のものを含む)」
（小田原市ｈｐ抜粋）
となっているので、どうやら小田原市内での特例の適用は、居住用として２分の１以上の利用が前提となっているようだ、という結論に至りましたが、、、

他の市町村どうなんでしょうか？？

小田原市　木造住宅耐震診断費・耐震改修費補助金

租税特別措置法　抜粋
（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）
第四十一条の十九の二　個人が、平成二十六年四月一日から令和三年十二月三十一日までの間に、その者の居住の用に供する家屋（昭和五十六年五月三十一日以前に建築されたもので政令で定めるものに限る。第三項において「居住用の家屋」という。）の耐震改修（地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕又は模様替をいう。）として財務省令で定めるところにより証明がされたもの（以下この項から第三項まで及び次条第六項において「住宅耐震改修」という。）をした場合には、その者のその年分の所得税の額から、当該住宅耐震改修に係る耐震工事の標準的な費用の額として政令で定める金額（当該住宅耐震改修の費用に関し補助金等（国又は地方公共団体から交付される補助金又は給付金その他これらに準ずるものをいう。以下この項並びに同条第一項、第三項、第五項及び第六項において同じ。）の交付を受ける場合には当該金額から当該補助金等の額を控除した金額（以下この項並びに同条第六項及び第八項において「耐震改修標準的費用額」という。）とし、当該耐震改修標準的費用額が耐震改修工事限度額を超える場合には当該耐震改修工事限度額）の十パーセントに相当する金額（当該金額に百円未満の端数があるときはこれを切り捨てる。）を控除する。

２　前項に規定する耐震改修工事限度額は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める金額とする。
一　住宅耐震改修に要した費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額のうちに、当該住宅耐震改修に係る課税資産の譲渡等につき新消費税法第二十九条に規定する税率により課されるべき消費税額及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額の合計額に相当する額が含まれている場合　二百五十万円
二　前号に掲げる場合以外の場合　二百万円

３　第一項の規定は、確定申告書に、同項の規定による控除を受ける金額についてのその控除に関する記載があり、かつ、当該金額の計算に関する明細書及び同項に規定する家屋の所在地の地方公共団体の長その他財務省令で定める者の居住用の家屋が同項の住宅耐震改修をした家屋である旨その他の財務省令で定める事項を証する書類その他財務省令で定める書類（次項において「耐震改修証明書」という。）の添付がある場合に限り、適用する。

租税特別措置法施行令　抜粋
（既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除）
第二十六条の二十八の四　法第四十一条の十九の二第一項に規定する政令で定める家屋は、昭和五十六年五月三十一日以前に建築された家屋であつて、その者の居住の用に供する家屋とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。

参考に、４１条の１９の３の条文も確認

（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）
第四十一条の十九の三　第四十一条の三の二第一項に規定する特定個人（以下この条において「特定個人」という。）が、当該特定個人の所有する同項に規定する居住用の家屋（以下この条において「居住用の家屋」という。）について高齢者等居住改修工事等（当該高齢者等居住改修工事等の標準的な費用の額として政令で定める金額（当該高齢者等居住改修工事等の費用に関し補助金等の交付を受ける場合には、当該金額から当該補助金等の額を控除した金額。以下この項において「標準的費用額」という。）が五十万円を超えるものであることその他の政令で定める要件を満たすものに限る。）をして、当該居住用の家屋（当該高齢者等居住改修工事等に係る部分に限る。以下この項において同じ。）を平成二十六年四月一日から令和三年十二月三十一日までの間にその者の居住の用に供した場合（当該居住用の家屋を当該高齢者等居住改修工事等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。）には、当該特定個人のその居住の用に供した日の属する年分の所得税の額から、標準的費用額（当該標準的費用額が改修工事限度額を超える場合には、当該改修工事限度額）の十パーセントに相当する金額（当該金額に百円未満の端数があるときは、これを切り捨てる。）を控除する。

租税特別措置法施行令
（既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除）
第二十六条の二十八の五

１０　法第四十一条の十九の三第六項に規定する耐震改修標準的費用額が五十万円を超えるものであることその他の政令で定める要件を満たすものは、次に掲げる要件を満たす工事とする。
一　法第四十一条の十九の三第六項の住宅耐震改修（以下この項において「住宅耐震改修」という。）の同条第六項の耐震改修標準的費用額が五十万円を超えること。
二　住宅耐震改修をした家屋の当該住宅耐震改修に係る部分のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、当該居住の用に供する部分に係る当該住宅耐震改修に要した費用の額が当該住宅耐震改修に要した費用の額の二分の一以上であること。
三　住宅耐震改修をした家屋が、その者のその居住の用に供される第三項第三号イ又はロに掲げる家屋（その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。）のいずれかに該当するものであること。
四　住宅耐震改修をした家屋が、その者が主としてその居住の用に供すると認められるものであること。

低未利用地の譲渡の特例について

今年お初となります

５００万円以下の譲渡対価ですから案件は限られると思いますが、
少額の譲渡にかかる譲渡税や社会保険もバカにならない金額でして、
これだけの譲渡でそんなに譲渡税・社会保険取られるの！というお気持ちも多いですから
忘れないようにしたいところです

市町村の確認書が必要になるので適用には時間の余裕をもって手配が必要です

必要書類は市町村によって違うのかもしれませんが、
仲介業者さんの更地等であったことが表示されている広告　等があるようで
このあたりは不動産業者さんとすり合わせが必要です

下記は小田原市の必要書類等になります

低未利用土地の譲渡所得特別控除に係る確認書の発行について

一応、宥恕規定あります

租税特別措置法

（低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除）
第三十五条の三　個人が、都市計画法第四条第二項に規定する都市計画区域内にある土地基本法（平成元年法律第八十四号）第十三条第四項に規定する低未利用土地（以下この項及び次項第二号において「低未利用土地」という。）又は当該低未利用土地の上に存する権利（以下第四項までにおいて「低未利用土地等」と総称する。）で、その年一月一日において第三十一条第二項に規定する所有期間が五年を超えるものの譲渡を令和二年七月一日から令和四年十二月三十一日までの間にした場合（当該譲渡の後に当該低未利用土地等の利用がされる場合に限る。）には、その者がその年中にその譲渡をした低未利用土地等の全部又は一部につき第三十三条から第三十三条の三まで、第三十六条の二、第三十六条の五、第三十七条、第三十七条の四又は第三十七条の八の規定の適用を受ける場合を除き、これらの全部の低未利用土地等の譲渡に対する第三十一条の規定の適用については、同条第一項中「長期譲渡所得の金額（」とあるのは、「長期譲渡所得の金額から百万円（長期譲渡所得の金額のうち第三十五条の三第一項の規定に該当する同項に規定する低未利用土地等の譲渡に係る部分の金額が百万円に満たない場合には、当該低未利用土地等の譲渡に係る部分の金額）を控除した金額（」とする。

５　税務署長は、確定申告書の提出がなかつた場合又は前項の記載若しくは添付がない確定申告書の提出があつた場合においても、その提出又は記載若しくは添付がなかつたことについてやむを得ない事情があると認めるときは、当該記載をした書類及び同項の財務省令で定める書類の提出があつた場合に限り、第一項の規定を適用することができる。

当たり前のように処理していることがふと、なんでだっけと思うことはたくさんあります

住宅ローン控除の家屋の取得対価はなぜ消費税を含めて計算するのだったかなと
どの条文等に書いてあったかと

探したのですが、時間内に見つからず、

結局は趣旨からして、住宅ローン自体も消費税を含めた建築取得価格を基にしているわけだから、消費税は含んで良いのだと、強引に自分を納得させます

それでも住宅借入金等特別控除の手引きにも同じ理解での記載例となっていますから一安心ではありますが

例えば９ページあたりから参考になります
令和３年分　住宅借入金等特別控除を受けられる方へ

（税込み）とか書いてあると分かりやすいんですけどね(笑)
もし条文をご存じでしたら教えてください、、、、えっ、常識過ぎて書かれていないってこと？

なお、特別特定取得の場合の１１年目以降の控除限度額については、建物の対価の額等から消費税等を控除した残額を比較の基準にしていたりします。
このあたりからも、その他は税込み発想ということは分かります。

２年目以降の住宅ローン控除は勤務先で年末調整にて手続するわけですが、このあたり、適正に計算するのは難しすぎませんか、、、

また、特別特例取得についても勘違いしそうなので念のため、この用語は新型コロナ税特法に関するもので、特別特定取得とは別物です

租税特別措置法

（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）
第四十一条

１５　第十三項の控除限度額は、当該住宅の取得等で特別特定取得（前項に規定する特別特定取得をいう。次項及び第十七項において同じ。）に該当するものに係る対価の額又は費用の額から当該住宅の取得等に係る対価の額又は費用の額に含まれる消費税額及び地方消費税額の合計額に相当する額を控除した残額として政令で定める金額（当該金額が四千万円を超える場合には、四千万円）に二パーセントを乗じて計算した金額を三で除して計算した金額とする。